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辽阳市物业管理办法
作者:liuzl  来源:  时间:2014-05-27 14:40  浏览次数: 次  文字【  】【还原

第134号

《辽阳市物业管理办法》业经2013年11月26日辽阳市第十五届人民政府第15次常务会议讨论通过,现予发布,自发布之日起施行。

市长   王正谱

2013年12月4日

 

 

辽阳市物业管理办法

第一章  总则

第一条  为规范物业管理活动,保障物业的合理使用,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定,结合我市实际,制定本办法。

    第二条  我市规划区域内物业的管理、使用、维护及其监督管理活动,适用本办法。

第三条  本办法所称物业管理,是指建设单位或者业主通过选聘物业服务企业,由物业服务企业与建设单位或者业主按照物业服务合同的约定,对房屋及配套设施设备、相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生、相关秩序的活动。

本办法所称物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资格,并取得工商营业执照和物业服务企业资质证书,从事物业服务的企业。

本办法所称物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的非所有权人。

    第四条  物业管理实行市场化服务、业主自主管理、社区管理与政府扶持相结合,房地产开发建设与物业管理相分离,公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。

    第五条  市、区住房和城乡建设主管部门是本行政区域内物业管理的主管部门(以下简称物业主管部门),负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

    第六条  我市物业管理活动的监督管理,按照属地管理原则,以区监督管理为主,建立市、区、街道、社区居民委员会四级监督管理体系。

 

第二章  职责划分

第七条  物业主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当按照下列规定,协调配合,各负其责:

(一)市物业主管部门主要职责:

1.贯彻执行物业管理的法律、法规、规章以及有关政策,制定我市物业管理的相关配套措施,制定全市物业管理发展规划;

2.负责三级物业服务企业资质的审批管理,对申报一、二级物业服务企业资质,申报省、国家级优秀物业园区(物业企业及物业经理)提出审查意见;

3.负责物业服务合同履约保证金收缴、使用的监督管理;

4.负责外阜物业服务企业进入我市执业的资质备案工作;

5.负责物业管理区域达标考评以及等级评定;

6.负责全市物业项目竣工验收、物业承接验收的监督管理;

7.负责全市物业服务企业诚信体系的建设、考评、管理;

8.负责全市物业管理人员的培训、物业信息及数据的统计和报送;

9.会同有关部门处理重大物业管理纠纷、投诉及有关问题;

10.协调、指导各相关部门的物业监管工作;

11.负责指导市物业服务协会开展工作。

(二)区物业主管部门主要职责:

1.负责物业管理法律、法规、规章以及有关政策的贯彻落实;

2.建立健全投诉受理制度,联合各街道办事处、社区居民委员会及时排查调处有关物业服务的纠纷;

3.负责物业服务企业缴纳的物业服务合同履约保证金的启用、续存及申请项目验收的监督管理;

4.负责物业承接查验的监督管理;

5.负责物业管理区域环境卫生的监督管理;

6.负责协议选聘、招投标选聘物业服务企业和物业服务合同(协议)的备案管理;

7.负责对业主大会、业主委员会建设工作的监督和指导;

8.负责业主大会成立后,业主委员会委员身份的确认及业主委员会的备案工作;

9.负责受理本辖区物业管理投诉,协调、配合城管执法、环保、公安、物价、工商等部门查处物业管理活动中的违法违规行为;

10.行使法律、法规规定或者经上级机关授权的其他职能。

(三)街道办事处的主要职责:

1.负责辖区内组织成立业主大会筹备组、召开首届业主大会会议、选举产生业主委员会以及换届工作;

2.指导、协调本辖区内物业服务企业、业主委员会、社区居民委员会开展物业管理工作;

3.监督辖区内业主大会和业主委员会依法履行职责;

4.受理辖区内物业管理投诉,调解物业管理纠纷;

5.指导辖区内物业服务企业对物业管理中发生的违法违规行为向有关部门报告;

6.监督对物业服务企业进入、退出物业园区管理行为;

7.负责召集、主持辖区的物业管理联席会议。

(四)社区居民委员会在街道办事处的指导下,履行以下职责:

1.指导业主大会、业主委员会及业主开展自治管理活动;

2.配合街道办事处组织召开首次业主大会会议、选举产生业主委员会以及换届工作;

3.负责对辖区内由业主自行管理的物业小区物业活动的监督指导;

4.受理、协调业主的初级信访,调处业主或者业主委员会与物业服务企业之间的纠纷,监督物业服务企业的服务行为;

5.劝阻违法拆改房屋和私自搭建建(构)筑物、损坏公共设施、擅自横车堵门等行为,并向有关部门报告;

6.有权对业主委员会做出的决议提出意见和建议,定期向街道办事处汇报区域内物业活动动态,向物业联席会议介绍物业活动情况。

第八条  政府各职能部门在物业活动的监督管理工作中,应当按照规定履行下列职责:

(一)物业主管部门负责建设单位向其提存的物业质量保修抵押金的监督管理,负责建设单位在保修期限和保修范围内的物业保修责任落实的监督管理;其所属各职能单位,应当根据各自职责,各司其职,负责物业管理的有关工作。

(二)规划管理部门负责核定、验收物业及配套设施是否按照批准的规划设计进行建设;

(三)城管综合执法部门负责对乱搭乱建、乱堆乱放、饲养家禽畜、破坏草坪、违规圈占、耕种公共绿地等行为的查处;

(四)公安(消防)部门负责住宅小区内的治安、社会秩序的监督和维护;接到业主、业主委员会、物业服务企业的举报投诉,及时责令驻区派出所(消防执法机构)对任意在住宅小区内破坏共用设施设备、任意横车堵门、堵路、堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道以及强行停放油罐车、危险品车、重载车辆的行为进行处理;定期对消防设施和消防安全工作进行检查和指导,对住宅小区相邻的娱乐场所、居民区内噪声扰民行为的处置;

(五)物价部门负责制定物业服务收费管理办法,定期公布物业服务收费政府指导价格及浮动幅度,依法查处价格违法行为;

(六)工商部门负责物业服务企业注册,核发营业执照,依法对企业经营行为进行监督管理;

(七)环境保护部门负责对物业管理区域内因生产、经营产生的油烟、废渣、废气、废水污染、建筑噪声扰民行为进行查处;

(八)文化部门负责对未经本部门审批,从事文化、体育方面经营活动的行为进行查处;

(九)教育部门不得为个人或者单位在封闭住宅小区内、未列入园区规划范围开办的托儿所、幼儿园、学前教育班等发放经营许可,并负责对前述违规行为进行查处;

(十)卫生部门负责对违反相关规定、违反管理规约或者临时管理规约开设医疗(保健、理疗、按摩)诊所并由此产生医疗垃圾等行为进行查处。

第九条  建立物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处负责组织召集,由物业管理活动中相关职能部门、公安派出所、物业服务企业、专业经营单位、社区居民委员会、业主委员会或者业主等各方代表组成。

物业管理联席会议设执行主席1人,由街道办事处主管物业(或街政)的负责人担任;设执行副主席若干人,由物业活动中直接涉事部门负责人或者该部门派员担任。

物业管理联席会议主要协调解决下列问题:

(一)业主委员会不依法履行职责问题;

(二)业主委员会换届过程中出现的问题;

(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

(四)提前终止物业服务合同的问题;

(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题; 

(六)因水、电、气、暖等公共设施管网改造引发的问题;

(七)需要协调解决的其他物业管理问题。

第十条  新建住宅小区应当实行物业管理。

商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业,推行物业管理。

原有住宅物业园区配套设施设备状况符合物业服务条件的,提倡实行物业管理,也可以根据业主意愿,委托物业服务企业或者专业性服务企业实行专项服务。

 

第三章  业主、业主大会及业主委员会

第十一条  房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利,履行法律、法规规定的义务。

新建商品房已经由物业买受人与开发企业订立房屋买卖合同且交付全款,并已交付使用,但未进行房屋产权登记的,其物业买受人不管是否入住,在物业管理活动中视为业主。

第十二条  物业管理区域内,已交付使用的专有部分建筑面积超过物业总建筑面积50%时,应当成立业主大会,选举产生业主委员会。

业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织,由物业管理区域内的全体业主组成。

一个物业管理区域依法成立一个业主大会。

    第十三条  一个物业管理区域分期开发、分期交付使用的,先期开发部分交付使用后符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和入住业主的户数等因素,在业主大会议事规则中明确其他分期项目完成后应该增补的业主委员会委员的办法、人数等。

第十四条  符合第十二条第一款条件时,建设单位(含物业服务企业)应当在30日内向物业所在地街道办事处提出成立业主大会的书面申请,并提供以下文件资料:

(一)业主名册;

(二)物业建筑面积清册;

(三)建筑规划总平面图;

(四)交付使用的配套设施设备证明;

(五)物业管理用房配置证明;

(六)其他有关文件资料。

建设单位(含物业服务企业)未能在30日内申请成立业主大会的,业主可以向物业所在地街道办事处书面申请成立业主大会。

第十五条  符合业主大会成立条件的物业管理区域,由物业所在地街道办事处负责组织成立首届业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

筹备组由业主代表,建设单位(或者物业服务企业)代表、街道办事处代表5至11人组成,业主代表应当占筹备组总人数的半数以上。筹备组组长由街道办事处派出的1名代表担任,副组长由建设单位推举出的1名代表(或者被指派的社区代表)担任,负责召集筹备组成员制订筹备组工作程序,做好召开首届业主大会会议的筹备工作。

筹备组成员名单确定后3日内,应当以书面形式在物业管理区域内进行公告,公告时间不得少于7日。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处协调解决。

筹备组应当自成立之日起60日内,组织召开首次业主大会会议,筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。

第十六条  筹备组负责下列工作:

(一)确定首届业主大会召开的时间、地点、形式和内容;

(二)拟定《业主大会议事规则》(草案)、《管理规约》(草案);

(三)确认业主身份、所拥有的专有部分面积,确定业主的总投票权数;

(四)制定业主委员会的选举办法(草案);

(五)确定由业主推荐或者自荐的业主委员会委员候选人名单;

(六)召开首届业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首届业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内予以公告,并向区物业主管部门备案。

物业园区的建设单位承担筹备及召开首届业主大会会议所需费用。

第十七条  业主大会议事规则的主要事项:

(一)业主大会名称、物业管理区域;

(二)业主大会召开的形式和时间、议事方式、表决程序;

(三)业主投票权数及确定方法;

(四)业主代表的产生方式;

(五)业主委员会委员的资格、人数、任期;

(六)业主委员会换届程序、业主委员会委员补选办法等;

(七)业主委员会议事规则;

(八)业主委员会印章的使用和管理。

第十八条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用集中进行书面征求意见的形式。会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数、且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议,代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

物业管理区域内业主可以以栋、单元、楼层等为单位,推选1名业主代表参加业主大会会议。被推选的业主代表应当于召开业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见。需要投票表决的,经业主签署同意、反对或者弃权意见后,由业主代表在业主大会会议上代为投票。

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

第十九条  下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第(五)项和第(六)项规定的事项时,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上、且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数、且占总人数过半数的业主同意。

业主大会做出的决定以书面形式在物业管理区域内公告后生效。

第二十条  业主委员会执行业主大会决定的物业管理事项。

业主委员会由5至15人的单数委员组成。业主委员由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、具有社会公信心和必要工作时间的业主担任。业主委员会设主任1人,副主任2人,在业主委员中选举产生。

业主委员会应当于选举产生之日起30日内,持以下文件向区物业主管部门备案:

(一)业主大会决议;

(二)业主大会议事规则、管理规约;

(三)业主大会筹备组人员名单、业主委员会候选人名单、业主委员会名单及工作分工情况。

业主委员会任期内备案内容发生变更的,应当在变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

第二十一条  业主委员会具体履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况; 

(二)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,督促业主履行管理规约、交纳物业服务费用;

(四)协调业主或者物业使用人与物业服务企业之间的矛盾纠纷;

(五)业主大会赋予的其他职责。

业主委员本人、配偶及其近亲属不得在本物业管理区域物业服务企业中任职。

    第二十二条  业主委员会应当按照业主大会议事规则定期组织召开业主大会。发生重大、紧急事件时,或者经五分之一以上业主提议,业主委员会可以组织召开临时业主大会。业主委员会不履行组织召开会议职责的,由街道办事处组织实施。

第二十三条  业主委员会会议除定期召开外,经三分之一以上业主委员提议或者业主委员会主任认为有必要召开会议的,可以随时召开专题会议,会议通知及有关材料应当提前7日送达每位委员。

业主委员会会议应当有二分之一以上委员出席,做出决定时,应当经全体委员的二分之一以上同意,每名委员拥有1票表决权。业主委员会的决定应当于做出决定之日起3日内在物业管理区域内公告生效,公告应当有半数以上委员签署的表决意见并加盖业主委员会印章。

第二十四条  半数以上委员辞职或者不履行职责,或者做出错误决定不整改,被物业主管部门责令改选的,业主大会应当改选业主委员会。

改选业主委员会,由物业所在地的街道办事处按照业主大会议事规则组织实施。新的业主委员会组建后,应当重新备案。新的业主委员会未组建前,由社区居民委员会暂时代行业主委员会职责。

第二十五条  业主委员会委员有下列情况之一的,经业主委员会通过,其委员资格终止,并予以公告:

(一)不再是本物业管理区域业主;

(二)有违法犯罪行为;

(三)拒不履行业主义务和管理规约;

(四)连续3次缺席业主委员会会议;

(五)因健康原因不能正常工作;

(六)未经业主大会同意擅自以业主委员会名义做出决定,产生不良影响;

(七)在本区域物业服务企业工作;

(八)业主大会规定的其他情况。

    第二十六条  业主委员会每届任期由业主大会议事规则规定。在任期届满前2个月,业主委员会应当组织换届选举。业主委员会委员可连选连任。业主委员会因故不能组织换届选举时,由街道办事处组织换届选举。

第二十七条  业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得做出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会做出的决定违反法律法规的,物业所在地的街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第二十八条  业主大会、业主委员会办公经费的筹集、管理、使用办法,由业主大会议事规则规定。

业主委员会的办公经费账目应当每半年向全体业主公布,并接受其监督。

 

第四章  前期物业管理

第二十九条  一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一实施物业服务。

新建小区在业主、业主大会选聘物业服务企业前,建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,实施前期物业管理。投标人少于3个或者多层建筑总建筑面积在3万平方米以下、高层建筑总面积在1万平方米以下的,经区物业主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

建设单位选聘物业服务企业后,应当签订前期物业服务合同,并且在首位业主入户30日内报区物业主管部门备案。

前期物业合同包括:服务内容,服务标准,收费项目,收费标准,计费方式,起始时间,建设单位、业主和物业服务企业三方的权利义务,投诉和争议的处理方式等。

第三十条  建设单位在销售物业之前应当制定临时管理规约。

临时管理规约应当对物业的使用、维护、管理,业主权利和义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效日止。

第三十一条  建设单位在销售物业时,应当向物业买受人明示临时管理规约,并作为物业销售合同的附件。

物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

第三十二条  前期物业服务合同可以约定物业服务期限,除分期建设项目外,服务期限最长不得超过2年。

前期物业服务合同期未满,业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同已生效的,前期物业服务合同自行终止。

前期物业服务合同期限已满,物业管理区域内业主委员会尚未组建或者尚未选聘新的物业服务企业,合同双方对继续履行合同无异议的,前期物业服务合同有效期可以顺延至业主大会选聘新的物业服务企业之日。

前期物业服务合同期满,物业服务企业不再继续从事物业服务的,应当于期满前30日通知全体业主或者建设单位。

业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。

第三十三条  物业管理用房实施产权证管理。

建设单位应当配置地面以上,按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积3‰,能够独立使用的物业管理用房。

物业管理用房应当具备水、电、暖等基本使用功能,同时应当充分考虑办公及群众办事方便;业主委员会办公用房从物业管理用房中调剂,建筑面积不得少于15平方米。

门卫房、机房、监控室、设备房等配套用房不计入物业管理用房面积。

违法建筑、临时建筑、公共场所和公共部位等不得作为物业管理用房。

物业管理用房应当与新建物业同步建设施工,同步交付使用。不能同步建设施工、同步交付使用的,应当在首期建设项目中一次性完成全部物业管理用房的建设,通过验收后一并交付使用。

第三十四条  规划管理部门核发建设工程规划许可证时,应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。建设行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当核查并注明物业管理用房。

住宅小区总建筑面积在20万平方米以上的,物业管理用房应当根据物业服务半径要求合理布局。

第三十五条  物业管理用房产权归物业管理区域内全体业主所有。未经业主大会同意,任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。

第三十六条  建设单位申请工程项目综合验收时,应当提交该项目规划总平面图和物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备清单。具体包括:

(一)物业管理用房;

(二)门卫房、电话间、监控室及设备、邮政交接间、配电室、泵房、地面架空层、共用走廊;

(三)物业区域内按规划配建的非机动车车库(场、棚); 

(四)公共绿地、道路、场地、文体设施等;

(五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的设施设备;

(六)其他依法归全体业主所有的设施设备。

 

第五章  物业管理服务

第三十七条  物业服务企业应当按照国家有关规定取得资质证书,并在其资质等级范围内从事物业服务活动。

外埠物业服务企业进入本市从事物业服务,应当在承接物业服务项目前,到市物业主管部门备案登记。

    第三十八条  物业建设项目竣工经质量综合验收后,应当实行物业承接查验。物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备、场地进行查验。经查验发现缺少应当配置的设施设备和存在质量或者使用功能问题的,应当通知建设单位,并要求建设单位书面答复解决的时限和方法。

第三十九条  办理物业承接手续时,建设单位应当将物业管理区域内的下列资料移交物业服务企业:

(一)物业项目中标确认书或者具有法律效力的其他政府批文;

(二)竣工总平面图;

(三)单体建筑、结构、设备竣工图;

(四)配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收资料; 

(五)设施设备的订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料);

(六)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(七)物业管理用房的产权证及维修资金缴纳票据等相关资料;

(八)工程质量备案证明;

(九)物业管理区域内各类建筑物、构筑物、场所、设施设备的清单;

(十)物业产权及配套设施清单;

(十一)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当对上述物业管理资料建立规范的档案和使用管理制度,并设专人妥善管理,不得丢失或者损坏。

第四十条  物业服务企业提供物业服务,应当遵守下列规定:

  (一)符合国家和我市规定的技术标准、规范;

  (二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

  (三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;

  (四)配合街道、社区居民委员会做好社区管理相关工作。

第四十一条  物业服务合同(包括前期物业服务合同)终止时,物业服务企业应当将本办法第三十八条规定的资料和物业管理用房全部移交给建设单位或者业主委员会。

第四十二条  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,为业主提供质价相符的物业服务。物业服务合同应当约定下列主要事项:

(一)物业的基本情况、物业服务事项和双方的权利义务;

(二)物业服务费用的标准、收取方法、计费方式;

(三)合同期限;

(四)合同争议及纠纷的解决方法;

(五)双方约定的其他事项。

物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示,充分听取业主意见。

第四十三条  实行物业服务合同履约保证金制度。

物业服务企业与业主委员会签订物业服务合同时,应将1年物业服务费总额的20%(按合同约定的物业服务费标准计算)作为物业服务合同履约保证金,预存在市物业主管部门指定的银行账户上。物业服务合同履约保证金应当在物业服务企业接管物业项目前缴存。

前期物业服务合同中,未约定物业服务合同履约保证金缴存时,由建设单位按照前款规定的时限替代物业服务企业缴存。

物业服务企业不能按照合同约定履行义务时,业主或者业主委员会可以提出申请,由物业所在地物业主管部门审核确认,动用履约保证金。

物业服务合同(含前期物业)期满时,未再续签的,由双方确认无异议的,一次性将履约保证金本息余额退还给缴存方。但实际仍然继续提供物业的,履约保证金暂时不退。物业服务企业不缴纳履约保证金的,聘用方可不与其签订物业服务合同。

物业服务合同履约保证金的使用、管理办法由市物业主管部门另行规定。

第四十四条  物业服务收费应当按照物价主管部门会同物业主管部门制定的物业服务收费标准在物业服务合同中约定,并接受物价主管部门的监督检查。

物业服务企业根据业主的要求为其提供特殊服务的,服务报酬由双方约定。

第四十五条  业主应当根据物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,但业主应付连带交纳责任。 

物业产权发生变化,原业主应当向物业服务企业结清欠缴的物业服务费用,也可以由物业产权交易双方对物业服务费用的结算交纳作出明确约定。未结清的,由物业产权买受人交纳,原业主应负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位全额交纳。

第四十六条  物业服务合同期满不再续签,以及依法解除或者按照合同约定提前终止物业服务的,当事一方应当提前2个月通知相对方。

物业服务企业应当在物业服务合同终止前1个月向物业主管部门和驻区街道办事处报告。在物业主管部门或者街道办事处的监督下,物业服务企业应当妥善处理物业服务活动中有关债权债务,并将物业管理用房和本办法第三十八条规定的资料移交给业主委员会。

物业服务合同终止时,原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域,不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。

第四十七条  物业服务企业退出物业管理区域,该物业管理区域尚未选聘到新的物业服务企业期间,由当地街道办事处组织社区或者有关专业队伍对该物业管理区域内的环境卫生进行清扫保洁,保洁费用按照未实施物业管理的住宅区标准收取。

 

第六章  物业使用与维护

第四十八条  在物业管理区域内禁止下列行为:

(一)破坏房屋承重结构;

(二)侵占、损坏或者擅自移动公共场地、物业共用部位、共用设施设备;

(三)在建筑物、构筑物或者树木上违章悬挂、张贴、涂写、刻画;

(四)擅自改变物业使用性质;

(五)违法搭建棚厦或者插建其他建筑物、构筑物;

(六)擅自设置摊点、随意停放车辆、挤占道路;

(七)随意堆放、倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;

(八)违反规定饲养家禽、宠物;

(九)生产、储存、经营易燃易爆、毒害性、放射性物质,排放有毒、有害物质或者产生超标准噪声;

(十)从事妨碍业主正常生活的经营活动;

(十一)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。 

业主、业主委员会、物业服务企业发现有前款行为之一的,应当进行劝阻和制止,经劝阻和制止拒不改正的,及时报告有关行政执法部门。

有关行政执法部门接到报告后,应当依法及时查处。

第四十九条  物业管理区域内,供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等有关单位应当向最终用户收取有关费用。 

物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费和额外费用。

第五十条  供水、排水、供电、供热、供气、通信、有线电视等有关单位,应当依法承担物业管理区域内有关管线和设施设备的维修养护责任,并服务到户。

前款规定的单位因新增、维修、更新和改造等需要,临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的,施工单位应当在施工15日前,向物业服务企业通报,并与物业服务企业签订有关协议后方可实施。协议中应明确施工时间、施工范围、恢复方式、损失补偿方式、违约责任等事项。

    第五十一条  业主大会决定利用共用部位、共用设施设备进行经营的,应当按照有关规定办理经营手续,所得收益主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第五十二条  车辆在物业管理区域内共用部位、共用场地的停放、收费和管理等事项,由业主大会决定,并向全体业主进行公示。前期物业管理(未召开首届业主大会的)阶段,前述事项由物业服务企业依据物业服务合同或者业主临时管理规约的约定实施管理,对车位实行收费的,其收费协议有效期最长不得超过一年。业主大会决定对车辆停放收费的,由业主大会、业主委员会与物业服务企业协商确定收费标准。无特别约定的,物业服务企业对停放的车辆不承担保管或者赔偿责任。车主对车辆有保管要求的,由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

上述收费,业主大会、物业服务企业应当向全体业主进行公示,并接受监督。

车辆的停放,不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放,不得收费。

第五十三条  业主在房屋装饰装修开工前,应当告知相邻业主,并且向物业服务企业申请登记;按照规定需经有关部门批准的,应当依法办理批准手续。

物业服务企业应当与申请登记的业主签订《房屋装饰装修管理协议》。

物业服务企业应当与从事装饰装修施工的专业公司或者施工当事人签订《房屋装饰装修施工管理协议》。

物业服务企业应当在受理业主申请登记时,以书面形式告知业主、相关的施工专业公司、施工当事人:

(一)房屋装饰装修中需要禁止的行为和注意事项; 

(二)违反相关规定、约定及产生的后果;

(三)违反装饰装修管理协议、装饰装修施工管理协议应负的责任。

物业服务企业应当为办理申请登记并且签订《房屋装饰装修管理协议》的业主提供相关服务或者按照园区的规划设计、物业管理的要求给予指导。

第五十四条  物业服务企业依据物业服务合同的约定,对于在管区内违法违规从事装饰装修活动的专业公司或者施工当事人采取如下措施:

(一)警告并制止其违法违规行为;

(二)向上级主管部门报告;

(三)保留其证据,将其驱逐出园区。

第五十五条  业主在装修过程中对建筑物主体结构、承重结构造成破坏的,经住建主管部门技术鉴定后,由市城管执法部门按照有关规定予以制止,并实施处罚。

第五十六条  业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有《物权法》规定的权利,并且履行相应的义务。业主不得以放弃权利而不履行相应的义务。

物业存在安全隐患,危及公共利益和他人合法权益时,责任人应当及时维护养护,有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

第五十七条  建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限,承担物业保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量等问题,应当及时通知建设单位履行保修义务。建设单位不履行或者拖延履行保修义务的,物业服务企业应当向物业主管部门报告,由物业主管部门依法进行处理。

 

第七章  法律责任

第五十八条  业主违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费用的,由业主委员会督促其限期交纳;业主逾期三个月不交纳物业服务费,物业服务企业应当通过法律途径追缴,不得对业主实施断电、断水等任何影响业主生活的行为,由此对业主造成损失的,应当给予赔偿。

业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等理由拒付物业服务费。

第五十九条  建设单位违反本办法规定,有下列行为之一的,由物业主管部门予以处罚;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任:
    (一)未按照规定配套建设物业管理用房的,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款;
    (二)不移交有关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
    (三)擅自处分依法属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,处5万元以上20万元以下的罚款。
    第六十条  物业服务企业违反本办法规定,有下列行为之一的,由物业主管部门予以处罚;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任:
    (一)将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
    (二)擅自改变物业管理用房用途的,处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

(三)超越资质等级承接物业服务业务的,没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款。
    (四)未取得资质证书从事物业管理的,没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款。
    (五)以欺骗手段取得资质证书的,没收违法所得,处5万元以上20万元以下的罚款,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
    (六)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十一条  违反本办法规定,物业主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第六十二条  违反本办法规定的其他行为,国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有规定的,从其规定。

第六十三条  本办法中对前期物业管理项目招投标管理、住宅专项维修资金管理、物业服务企业资质管理、物业服务收费管理等其他物业管理事项,按照国家、省、市有关规定执行。

第六十四条  辽阳县、灯塔市参照本办法执行。

第六十五条  本办法自发布之日起施行。原《辽阳市物业管理暂行办法》(市政府令第119号)同时废止。

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